Was ist ein Verkehrswertgutachten?
Der Verkehrswert ist der Preis, der zum Bewertungsstichtag am wahrscheinlichsten für eine Immobilie zu erzielen wäre — unter normalen Marktbedingungen und ohne Zwangslage für Käufer oder Verkäufer. Ein Verkehrswertgutachten hält diesen Wert schriftlich fest, begründet ihn nachvollziehbar und macht ihn für Behörden, Gerichte, Finanzämter und Kreditinstitute belastbar.
Rechtliche Grundlage ist § 194 Baugesetzbuch (BauGB). Danach wird der Verkehrswert durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre. Die Einzelheiten der Wertermittlung regelt die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV).
Passt das zu Ihrem Anliegen?
Das Erstgespräch ist kostenlos und unverbindlich. Wir melden uns persönlich bei Ihnen.
Wann brauchen Sie ein Verkehrswertgutachten?
Häufige Anlässe aus unserer Praxis:
- Verkauf und Kauf — für Verkäufer die Grundlage einer realistischen Preisvorstellung, für Käufer die Möglichkeit, den geforderten Preis sachlich zu prüfen.
- Erbschaft und Schenkung — zur Bestimmung des Nachlass- oder Schenkungswerts, häufig als Grundlage für die Erbschaft- und Schenkungsteuer.
- Scheidung und Zugewinn — bei Zugewinnausgleich und Vermögensauseinandersetzung braucht es einen neutralen Wert, den beide Seiten akzeptieren.
- Finanzierung und Beleihung — Kreditinstitute benötigen eine Einschätzung des Objektwerts als Grundlage für die Finanzierung.
- Steuerliche Anlässe — bei vermieteten Objekten etwa zur Aufteilung von Gebäude- und Bodenwert.
- Rechtliche Auseinandersetzungen — wenn Erbengemeinschaften sich einigen müssen oder Ansprüche zu beziffern sind.
Wie wird der Verkehrswert ermittelt?
Die Wertermittlung folgt anerkannten Verfahren nach ImmoWertV. Welches Verfahren angewendet wird, hängt von der Objektart und der verfügbaren Datenlage ab.
Vergleichswertverfahren
Grundlage sind tatsächlich erzielte Kaufpreise vergleichbarer Objekte. Bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern mit ausreichend Vergleichsfällen ist es in der Regel das Verfahren der Wahl.
Ertragswertverfahren
Für renditeorientierte Immobilien wie Mehrfamilienhäuser, vermietete Wohnungen und Gewerbeobjekte. Der Wert ergibt sich aus den nachhaltig erzielbaren Erträgen und einem marktüblichen Zinssatz.
Sachwertverfahren
Für Objekte mit fehlenden Vergleichsfällen oder besonderer Bauart. Der Wert setzt sich zusammen aus Bodenwert sowie Herstellungswert der Gebäude unter Berücksichtigung der Altersminderung.
Werden mehrere Verfahren angewendet, wird der Verkehrswert nachvollziehbar daraus abgeleitet. Die Wahl des Verfahrens und die Berechnung werden im Gutachten begründet und dokumentiert.
In 4 Schritten zum Verkehrswertgutachten
- Kostenloses Erstgespräch — Sie schildern uns Ihr Anliegen telefonisch oder über das Formular. Wir klären, ob ein Verkehrswertgutachten der passende Weg ist.
- Unterlagen und Ortstermin — wir nennen Ihnen genau, welche Unterlagen benötigt werden, und vereinbaren einen Termin zur Besichtigung der Immobilie.
- Analyse und Wertermittlung — auf Basis der erhobenen Daten und der anerkannten Wertermittlungsverfahren erstellen wir Ihr Gutachten.
- Übergabe und Nachbetreuung — Sie erhalten das Gutachten in gebundener Form und als PDF. Bei Rückfragen stehen wir Ihnen weiterhin zur Verfügung.
Was das Gutachten enthält
- Objektbeschreibung mit Lage, Grundstück, Gebäude und Ausstattung
- Gewähltes Wertermittlungsverfahren mit Begründung
- Nachvollziehbare Berechnung und Herleitung des Werts
- Marktdaten und herangezogene Vergleichsfälle
- Fotos und Objektdokumentation
- Bewertungsstichtag sowie Unterschrift des Sachverständigen
Welche Unterlagen werden benötigt?
In der Regel benötigen wir Grundbuchauszug, Flurkarte, Baupläne oder Grundrisse, Wohn- und Nutzflächenberechnung sowie Angaben zu Modernisierungen. Bei vermieteten Objekten zusätzlich Mietaufstellungen. Wir sagen Ihnen im Erstgespräch genau, was in Ihrem Fall nötig ist.
Kosten und Bearbeitungsdauer
Die Kosten eines Verkehrswertgutachtens hängen von Objektart, Wohn- oder Grundstücksfläche, Datenlage und Verwendungszweck ab. Nach dem kostenlosen Erstgespräch erhalten Sie ein verbindliches Festpreisangebot — ohne Stundensatz-Risiko und ohne nachträgliche Überraschungen.
Die Bearbeitungszeit richtet sich nach der Vollständigkeit Ihrer Unterlagen und der Verfügbarkeit für den Ortstermin. Nach der Beauftragung erhalten Sie von uns eine konkrete Einschätzung zur Lieferzeit.
Unser Büro liegt in Neuss, Falkenweg 11. Von hier aus sind wir im Rhein-Kreis Neuss, in Düsseldorf, Krefeld, Mönchengladbach, im Rheinland und in ganz Nordrhein-Westfalen tätig — auf Anfrage bundesweit.
Passt das zu Ihrem Anliegen?
Das Erstgespräch ist kostenlos und unverbindlich. Wir melden uns persönlich bei Ihnen.
Häufige Fragen
Was kostet ein Verkehrswertgutachten?
Die Kosten hängen von Objektart, Größe, Datenlage und Verwendungszweck ab. Nach einem kostenlosen Erstgespräch erhalten Sie ein individuelles, verbindliches Festpreisangebot.
Wie lange dauert die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens?
Die Bearbeitungszeit hängt von der Vollständigkeit der Unterlagen und der Verfügbarkeit für die Besichtigung ab. Nach der Beauftragung erhalten Sie eine konkrete Einschätzung.
Welche Verfahren wendet der Sachverständige an?
Je nach Objektart das Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren, geregelt in der ImmoWertV. Die Wahl wird im Gutachten begründet.
Welche Unterlagen werden benötigt?
Grundbuchauszug, Flurkarte, Baupläne oder Grundrisse, Wohn- und Nutzflächenberechnung sowie Angaben zu Modernisierungen; bei Vermietung zusätzlich Mietaufstellungen.
Wo sind Sie tätig?
Unser Büro ist in Neuss, Falkenweg 11. Wir sind im Rhein-Kreis Neuss, in ganz Nordrhein-Westfalen und auf Anfrage bundesweit tätig.
Ist das Gutachten vor Gericht oder beim Finanzamt verwertbar?
Unsere Gutachten werden nach anerkannten Methoden erstellt und nachvollziehbar dokumentiert. Den konkreten Verwendungszweck klären wir im Erstgespräch.